固定資産税とは？不動産に関わるその他の資産課税について

この記事では、「固定資産税」を中心に、不動産に関わる税金について触れてみたいと思います。

固定資産税

課税基準日と対象資産

固定資産税は、不動産を所有している個人や会社にかかる地方税です。毎年1月1日現在で市区町村の固定資産課税台帳に登録されている所有者に課税されるため、たとえ1年の途中で売却したとしても、1月1日で所有していた者が1年分を負担するということになります。

ただし、売主が全て負担するのは不公平感が残るため、不動産取引の実務上は所有権移転日を基準に按分して、買主が買った日からその年の12月31日までの分を売主に支払うのが慣例になっています。

対象となる不動産は、土地、家屋、償却資産。償却資産というのは、土地・家屋以外の事業用資産で法人税法又は、所得税法の規定による減価償却額（減価償却費）が損金や経費に算入されるものをいいます。

※固定資産税＝課税標準額（固定資産税評価額）×税率（1.4％）
（税率は自治体によって若干異なることもあるが、ほとんどの市区町村は1.4％となっている。）

固定資産評価額の見直しと多様な土地の評価

固定資産税の対象資産のうち土地と家屋は、「適正時価」による課税を目的に3年に1度の評価替えが行われます。ただし、土地については、この他に毎年3つの基準値が示されておるんじゃ。下記の表で確認してみましょう。

種類	公表時期	公表主体	内容	目的
公示地価	毎年3月中旬	国交省	基準日は1月1日で都市計画区域のみが対象。不動産鑑定士の評価を審査調整して公表。	取引価格の目安（適性水準）
基準地価	毎年9月下旬	都道府県	用途別標準地を選定して不動産鑑定士評価を参考にする。	地公体買収価格の基準値他
路線価	毎年7月1日	国税庁	路線ごとに売買実例、公示地価、実務精通者意見価額を基に決定。	相続税 贈与税 地価税
固定資産税 評価額	3年に一度の3月1日	市町村	主要街路は標準宅地の不動産鑑定価額の7割を目途。その他は主要街路の路線価から比準。	固定資産税 不動産取得税

このように、土地は不動産の中でも最も高価で価格に変動のある資産のため、課税目的以外にも、各行政機関が、不動産取引の適正な価格形成を意識していることがわかると思います。

都市計画税

都市計画税は、毎年固定資産税とセットで課税されます。これは、市区町村の都市計画事業や土地区画整理事業などの費用に充てることを目的とした税です（目的税）。

課税対象は、都市計画法による都市計画区域のうち、市街化区域内に所在する土地と家屋で、納税義務者は、固定資産税と同じ、1月1日現在で固定資産課税台帳に登録されている所有者です。固定資産税と違うのは償却資産が対象外だという点です。

※都市計画税＝課税標準額（固定資産税評価額）×税率（0.3％）

住宅用地の特例

固定資産税と都市計画税については、住宅用地にかかる特例措置が設けられているので、下記の表で確認してみましょう。

住宅用地区分	内容
小規模住宅用地	住宅やアパート等の敷地で２００㎡以下の部分 固定資産税：課税標準額×１／６、都市計画税：改税標準額×１／３
一般住宅用地	住宅やアパート等の敷地で２００㎡を超える部分 固定資産税：課税標準額×１／３、都市計画税：改税標準額×２／３

※アパート・マンション等の場合は、戸数×２００㎡以下の部分が小規模住宅用地となる。この他、併用住宅にも適用されるが詳細は省略。